Sulseltimes.com — Sertifikat apartemen di Indonesia sering menimbulkan pertanyaan apakah unitnya benar-benar bisa dimiliki seperti rumah tapak, atau hanya sebatas sewa dari pemilik gedung? Jawabannya tergantung pada status tanah dan jenis sertifikat yang menyertainya. Jika tanahnya berstatus hak milik atau HGB, unit bisa dimiliki sah secara hukum. Namun jika berdiri di atas tanah sewa, hak kepemilikannya bersifat terbatas.
- SHM Sarusun memberi kepemilikan unit dan bagian tanah bersama, HGB dan SKBG bersifat terbatas waktu
- HGB berlaku 30 tahun dapat diperpanjang 20 tahun, WNA hanya Hak Pakai
- Rujukan UU 20 Tahun 2011 Rumah Susun, PP 103 Tahun 2015, Permen ATR BPN 29 Tahun 2016
- Makassar, Senin, 13/10/2025
- “Kekuatan hak ditentukan status tanah dan jenis sertifikat, pastikan masa HGB dan sertifikat unit sudah terbit”
Sistem Kepemilikan Apartemen di Indonesia
Berdasarkan Undang-Undang Rumah Susun No. 20 Tahun 2011
Pasal 47 ayat (1) menyebutkan bahwa:
“Hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas unit rumah susun yang terpisah, disertai bagian hak bersama atas tanah dan benda lain yang merupakan satu kesatuan.”
Artinya, pemilik unit apartemen bisa memiliki unit dan bagian proporsional tanah bersama asalkan pembangunan dilakukan di atas tanah dengan hak yang sah.
Jenis Sertifikat dan Implikasi Hukumnya
Berikut perbandingan tiga jenis sertifikat apartemen yang berlaku di Indonesia:
| Jenis Sertifikat | Dasar Hukum & Tanah | Hak & Masa Berlaku | Karakter Kepemilikan |
|---|---|---|---|
| SHM Sarusun (SHMSRS) | Berdiri di atas tanah hak milik | Hak milik tidak terbatas waktu | Kepemilikan paling kuat. Pemilik bisa menjual, mewariskan, dan mengagunkan unit. |
| HGB Sarusun | Tanah Hak Guna Bangunan (HGB) | Berlaku 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun | Unit dimiliki penuh selama HGB aktif. Setelah itu wajib diperpanjang agar tetap sah. |
| SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung) | Tanah sewa, wakaf, atau hak pengelolaan (HPL) | Mengikat hanya pada bangunan | Mirip sistem sewa jangka panjang. Setelah masa hak tanah habis, kepemilikan bisa berakhir. |
Dalam praktiknya, sebagian besar apartemen di Jakarta, Makassar, dan kota besar lainnya berdiri di atas tanah HGB, sehingga sertifikat unitnya bersifat terikat waktu.
Bagaimana Konsep “Strata Title” Bekerja?
Kepemilikan apartemen diatur melalui sistem strata title, di mana penghuni memiliki:
- Unit pribadi (misalnya unit B lantai 15).
- Hak bersama atas tanah dan fasilitas umum seperti taman, lift, dan atap.
Dengan demikian, penghuni tidak memiliki tanah secara individual, tetapi memiliki bagian proporsional bersama seluruh penghuni lainnya.
Hal ini ditegaskan dalam Pasal 46 ayat (2) UU No. 20/2011:
“Hak bersama meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Artinya, kepemilikan apartemen adalah kombinasi antara hak individu dan hak kolektif.
Kepemilikan oleh Warga Negara Asing (WNA)
WNA tidak dapat memiliki tanah Hak Milik di Indonesia. Namun berdasarkan PP No. 103 Tahun 2015 dan Peraturan Menteri ATR/BPN No. 29 Tahun 2016, WNA diperbolehkan memiliki unit apartemen dalam bentuk:
- Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun (SHPSRS).
Syaratnya, apartemen harus berada di kawasan tertentu (umumnya perkotaan dan non-permukiman rakyat), serta nilainya di atas batas minimum yang ditetapkan pemerintah.
Jadi, untuk WNA, kepemilikan unit hanya bersifat hak pakai terbatas waktu, bukan hak milik penuh.
Risiko dan Pertimbangan Sebelum Membeli Apartemen
Calon pembeli disarankan memperhatikan empat poin penting berikut:
- Periksa status tanah dasar proyek. Apakah tanahnya Hak Milik, HGB, atau HPL. Ini akan menentukan kekuatan dan masa berlaku sertifikat.
- Pastikan sertifikat unit sudah terbit (bukan PPJB). Banyak proyek baru hanya menawarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang belum menjamin kepemilikan sah.
- Cermati masa berlaku HGB dan mekanisme perpanjangan. Jika masa HGB tersisa sedikit, mintalah komitmen tertulis pengembang untuk memperpanjang.
- Ketahui hak dan kewajiban bersama. Iuran pemeliharaan, pengelolaan fasilitas, serta keputusan perhimpunan penghuni akan mempengaruhi hak Anda di kemudian hari.
Sertifikat apartemen di Indonesia bisa benar-benar dimiliki, khususnya jika berbentuk SHM Sarusun di atas tanah hak milik. Namun, sebagian besar apartemen menggunakan tanah berstatus HGB atau sewa, sehingga haknya terbatas waktu dan bergantung pada perpanjangan.
Dengan kata lain, apartemen bukan sekadar sewa, tetapi juga bukan kepemilikan mutlak seperti rumah tapak. Pahami legalitas tanah, masa HGB, dan isi sertifikat sebelum membeli agar investasi Anda aman secara hukum.
